Projetos aprovados, mas sem registro em cartório

Dos condomínios que concluiram a regularização, apenas um está em área particular. Os demais, os síndicos tentam vencer a burocracia e as regras rígidas dos Cartorios para que os moradores obtenham a escritura de seus imóveis.

Os condomínios horizontais do Distrito Federal este ano completam 37 anos. Apesar de quase quatro décadas de existência, contabilizado, apenas quatro regularizados, um em área particular e três em terras públicas.

No DF, hoje, existem 513 condomínios irregulares, isto é, residenciais implantados sem aprovação dos órgãos competentes. Desse número, 82% estão em área particular. Os outros estão em área pública da Terracap ou da União.

Mas, estar em área particular não é sinônimo de facilidade de legalização, uma vez que para concluir o processo de regularização é preciso ter o registro dos imóveis em cartório e para isso é preciso a presença do proprietário da terra. É essa tarefa que não tem sido fácil para nenhum dos residenciais.

Até agora, 79 condomínios tiveram seus projetos aprovados pelo Governo e a licença ambiental liberada, mas praticamente todos não concluiram a regularização justamente por não conseguirem vencer as exigências do Cartório de Registro de Imóveis, que somente liberam o registro e escrituras dos imóveis com assinatura dos proprietários das terras ou de seus herdeiros.

Nessa situação encontra-se, por exemplo, o Mansões Entre Lagos, próximo ao Paranoá, que em abril de 2008 teve o seu projeto urbanístico aprovado e a licença ambiental liberada, mas três anos depois, ainda não conseguiu o registro dos lotes junto ao Cartório de Imóveis, a chamada regularização fundiária.

Essa também é a situação do Condo-mínio Serra Azul, no Setor de Mansões de Sobradinho, que conseguiu aprovação do projeto urbanístico no final do ano passado. Agora, a etapa do registro em cartório pode levar outros longos anos, uma vez que os moradores não possuem os documentos que compro-vem a propriedade da terra.

Em área pública, o GDF registrou em cartório as terras onde estão os quatro condomínios da Etapa 1 do Jardim Botânico e em final de 2007 fez a venda direta aos atuais ocupantes. Portal do Lago Sul, San Diego, Mansões Califórnia e parte do Estância Jardim Botânico são os únicos que concluíram o processo e os moradores já possuem a escritura de seus imóveis.

Na Etapa 2 do Jardim Botânico, onde seis condomínios estão em área considerada pública pelo GDF, os processos estão parados, pois os moradores pediram impugnação do registro solicitado pela Terracap, uma vez que os moradores questionam a titularidade. Essa é uma história com mais de cem anos, que envolve duas fazendas, tendo sido uma desapropriada e outra não. Agora, quem vai decidir o assunto é a Justiça.

Em área particular, apenas o Morada de Deus, também no Jardim Botânico, venceu as três etapas da regularização – urbanística, ambiental e fundiária. Em dezembro de 2007.

Os demais condomínios que já tiveram seus projetos aprovados ainda não concluiram o processo, pois devem cumprir as exigências do cartório de imóveis e para isso precisam dos proprietários das terras.

O Lago Azul, em área pública da União, aguarda a venda dos imóveis que será feita pela Secretaria de Patrimônio da União.

Outros 159 condomínios estão em análise no Grupar, como é o caso do Solar da Serra, que mesmo já tendo cumprido todas as exigências ainda não teve seu processo liberado.

Do total de condomínios horizontais existentes no Distrito Federal, muitos sequer iniciaram os projetos que deverão ser analisados e aprovados por técnicos do Grupar, etapa que constitui a regularização urbanística.

TERRACAP VAI COMEÇAR A LICITAR LOTES COMERCIAIS E VAZIOS DOS CONDOMINIOS

Em maio de 2007, o Governo assinou com o Ministério Público um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) em que se comprometia a vender aos moradores apenas os lotes residenciais ocupados. Os demais – lotes residenciais sem construção e comerciais, ocupados ou não – seriam licitados pelo preço de mercado.

Avenida Comercial do Jardim Botânico, onde os lotes comerciais serão licitados pela Terracap

Com base no TAC assinado, em final de 2007, o governo realizou, em quatro condomínios da Etapa 1 do Jardim Botânico, as primeiras vendas diretas. No entanto, nenhuma área comercial ou lote vazio foi licitado até agora. vSegundo levantamento da Terracap, existem 120 lotes para ser licitados somente na Etapa 1 nos condomínios Estância Jardim Botânico, Mansões Califórnia, Portal do Lago Sul e San Diego.

Com a cobrança do Ministério Público, a Terracap promete avançar no assunto e, segundo documento enviado ao MP, a empresa informou que já "iniciou os procedimentos internos de avaliação e vistoria para incluir alguns imóveis disponíveis no edital de licitação de agosto deste ano."

Pelo TAC assinado, os terrenos vazios (inclusive aqueles cujas obras foram iniciadas após 01.01.2007) e todos os imóveis comerciais serão licitados pelo preço de mercado, além daqueles terrenos nos quatro condomínios cujos ocupantes não assinaram a opção pela venda direta.

Na primeira e única venda direta realizada, os terrenos de 800 metros custaram R$ 80 mil, em média. No entanto, hoje, na Etapa 3, um terreno licitado pela Terracap não sai por menos de R$ 400 mil.

Condomínios não continuarão como condomínios

Na modalidade como estão sendo aprovados - parcelamento - os condomínios não continuarão como condomínios. Não poderão ter muros, cercas e guaritas e os moradores estão perdendo as áreas de lazer, de equipamentos comunitários e ruas,

restando ao morador apenas seu lote.

Em pequena solenidade, no dia 10 de dezembro do ano passado, o então governador Rogério Rosso assinou os decretos que aprovam urbanisticamente 41 condomínios inseridos na antiga Fazenda Paranoazinho, em Sobradinho.

Pequeno detalhe: o principal interessado, o morador – quase 19 mil - , não foi convidado.

Segundo a advogada Maria Olimpia da Costa & Stival Advogados, "o morador não foi convidado porque o governador sabia que esta "regularização" está em desacordo com os interesses da comu-nidade e beneficia qualquer outra pessoa, menos os moradores".

A advogada conta que os projetos urbanísticos aprovados não foram realizados pelos representantes dos condomínios e sim pela atual empreen-dedora, a Urbanizadora Paranoazinho (UPSA). "Foram aprovados como parcelamento de solo, na forma de loteamento, o que não interessa aos moradores, pois dessa forma, os espaços comuns, as vias, praças e diversos equipamentos são transferidos ao poder público (GDF), conforme prevê o art. 22 da Lei 6.766", explica.

Com a aprovação dessa maneira, futuramente os muros e as guaritas deverão ser derrubados para dar acesso ao povo em geral, ao cidadão comum, aos equipamentos públicos que certamente serão colocados nas áreas públicas aprovadas no interior desses parcelamentos. "É isso mesmo, pois a Urbaniza-dora Paranoazinho fez a doação das áreas de uso comum dos condomínios ao Governo", completa, lembrando que o morador não foi consultado sobre a doação do seu patrimônio.

Maria Olímpia aproveita para lembrar que na modalidade de loteamento, a UPSA, após o registro em Cartório de Registro de Imóveis, será a proprietária de todos os terrenos e "tem a intenção, já declarada publicamente, de cobrar novamente o lote do morador e de repassar o custo das obras de infra-estrutura que ainda faltam na grande maioria dos parcelamentos ".

Ela ainda denuncia que em vários desses parcelamentos, a empresa conseguiu aprovar como APF - áreas de parcelamento futuro, onde hoje são áreas de lazer dos moradores, inclusive nos terrenos ocupados por torres de alta tensão da CEB e areas verdes. "Daqui a algum tempo, vão promover nova divisão e vender novos lotes".

Com relação aos moradores que estão em áreas ambientais, estes, segundo o projeto aprovado, foram desconsiderados. "Simplesmente eles não existem para o GDF e para a UPSA. Foram extirpados dos projetos, soltos a sua própria sorte, sem consideração ou respeito. E atente: já começaram a chegar as ordens de demolição, determinando as desconstituições das moradias", alerta a advogada.

Maria Olimpia, que defende muitos dos condomínios situados na região, sinaliza para que os moradores não fiquem inertes "diante do abuso e desrespeito. Temos uma Constituição da República que assegura que ninguém deve ser privado de seus bens sem a obediência ao princípio do devido processo legal, da ampla defesa e do contraditório. Temos o direito à usucapião, que nos assegura a declaração da propriedade pelo direito de posse", chama a atenção.

"O morador de condomínio quer continuar morando em condomínio e é nessa modalidade que a área deve ser aprovada. Como condomínio", frisa.

"Ele quer continuar dono do sistema viário, das áreas de lazer, dos equipa-mentos comunitários que ele construiu, implantou e pagou. Ele quer ter a guarita e os muros. É a sua segurança e de sua família e para isso vai continuar lutando para fazer valer seus direitos", assegura a advogada.

Com o modelo adotado pela UPSA e o GDF, o morador ficou reduzido ao seu lote. "Lote que a UPSA quer vender novamente ao morador", ressalta uma moradora do Jardim Europa, no Grande Colorado.

"É importante lembrar aos síndicos de todos os condomínios e aos mora-dores menos avisados para tomarem cuidado quando ouvirem que os condomínios continuarão como condomínios, pois a realidade é bem outra. Nada do que foi aprovado até agora foi aprovado como condomínio, portanto, tenham a certeza que num futuro – próximo – não continuarão como estão hoje. As pessoas devem se apressar, pois seus direitos estão sendo violado", conclui a advogada da Costa&Stival. No momento a melhor alternativa, são as ações de usucapião. Os moradores devem se unir, se informar, principalmente porque tem sindico que esta escondendo do morador a realidade.

Maiores informações:
Maria Olimpia da Costa – advogada (costa.stival@gmail.com) / 61 - 3485.5368

Fim do Horário de Verão

     A meia-noite de amanhã, sábado (19/02) chega ao fim mais um horário de verão. Os relógios deverão ser atrasados uma hora.

     De acordo com o Ministério de Minas e Energia, foi contabilizada uma redução de aproximadamente 5,1% na demanda de energia nas regiões – Sul, Sudeste e Centro Oeste - que adotam o Horário de Verão.

ESGOTO PARA GRANDE COLORADO E JARDIM BOTÂNICO

Com recursos oriundos do PAC, o Grande Colorado, Setor São Bartolomeu e Jardim Botânico vão receber investimentos na ordem de R$ 110 milhões para obras da rede de esgoto.

No Jardim Botânico, a primeira etapa já foi concluída e oito residenciais já não utilizam mais o sistema de fossas. Outros 16 serão interligados ao sistema implantado pela Caesb.

     A Caesb anunciou que vai iniciar o processo de licitação para implantação da rede de esgoto no Setor Habitacional Grande Colorado, em Sobradinho, Setor São Bartolomeu e Setor Jardim Botânico, ambos na RA Jardim Botânico, regiões formadas quase que exclusivamente por condomínios horizontais.

     Os investimentos somam R$ 110 milhões, vindos do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) do Governo Federal. Desse total, R$ 35 milhões serão investidos no Grande Colorado e irá abranger cerca de 20mil pessoas.

     Todo o trabalho, que inclui o mapeamento da área, o projeto de instalação e a captação de recursos, demorou cinco anos para ser concluído.

     Para instalar a rede de esgoto, a Caesb deve ser responsável também pela distribuição de água potável. No Vivendas Bela Vista, no Grande Colorado, não houve acordo quanto a cessão à Caesb da estrutura feita pelos moradores, pois os moradores querem que a empresa de água realize melhorias no condomínio em troca da estrutura, nada barata, paga pelos moradores.

     Alguns condomínios já possuem até a rede de captação de águas pluviais pronta, como é o caso do condomínio Lago Azul.

     No Jardim Botânico, parte da rede coletora de esgotos já está pronta e alguns condomínios já estão desde o ano passado com suas casas interligadas à rede. Em outros, está faltando a estrutura interna dentro dos residenciais. A primeira etapa engloba onze condomínios: Quintas do Sol, Jardim Botânico VI, San Diego, Estância Jardim Botânico, Mirante das Paineiras, Parque Jardins das Paineiras, Mansões Califórnia, Portal do Lago Sul, Bela Vista, Jardins do Lago q. 9, São Matehus e a avenida Comercial

     Outros 16 condomínios poderão ser ligados ao sistema implantado ao longo da Avenida do Sol, como é o caso do Ouro Vermelho I e II, Belvedere Green e Solar de Brasília.

     Na primeira etapa, concluída em 2008, a rede coletora de 43 mil metros executada pela Caesb vai encaminhar os esgotos para a Estação de Tratamento de São Sebastião, localizado junto ao Ribeirão da Papuda.

REGIÃO ADMINISTRATIVA DO GRANDE COLORADO

O Setor Habitacional Grande Colorado poderá ser em breve a nova Região Administrativa do Distrito Federal. Este mês (janeiro), o deputado Agaciel Maia apresentou indicação na Câmara Legislativa para transformar a região próxima a Sobradinho em RA. O objetivo é a descentralização e a prmoção do desenvolvimento socioeconômico da região. Esse é um sonho antigo de quem vive nos condomínios do Grande Colorado.

     O mandato ainda não começou, mas o deputado Agaciel Maia já está trabalhando a todo vapor. No decorrer de janeiro, ele protocolou Indicação na Câmara Legislativa para criação da Região Administrativa do Grande Colorado.

     Esta é uma antiga reivindicação dos moradores do Setor Habitacional Grande Colorado, pertencente hoje a Região Administrativa de Sobradinho. "Aqui não temos nada. Tudo que precisamos temos que ir a Sobradinho ou ao Plano Piloto", explica Liomar Gomes, presidente da Associação de Moradores do Bairro Canela de Ema, a margem da DF-150.

     A região, formada basicamente por condomínios, conta com uma população próxima de 100 mil habitantes e é carente de serviços públicos. "O avançado estágio do processo de regularização desses residenciais impõe a presença do Estado como forma de alavancar seu desenvolvimento e oferecer à população os serviços públicos que ela necessita, como escola, posto de saúde, melhorias no transporte público, melhor comércio e mais segurança", comentou o deputado.

PERICIA VAI DEFINIR SITUAÇÃO FUNDIARIA DO SETOR DOM BOSCO

POUSADA DAS ANDORINHAS

Um grande imblóquio envolve o setor onde está localizado o Pousada das Andorinhas, que nunca chegou a ser implantado e está em área de antiga fazenda que parte pertence a particulares e parte a Terracap. O atual proprietário do Pousada agora briga na Justiça para provar que é dono da área e obter a escritura definitiva. Mas a história é tão complicada que uma coisa é certa:

o assunto não será resolvido a curto prazo.

    Iniciada a regularização ambiental e urbanística de alguns condomínios, resta agora uma etapa que tem se mostrado a mais difícil: a questão fundiária, sem a qual os moradores não conseguem obter o registro de seus imóveis em cartório. E esta tem se mostrado tão difícil que, em área particular, somente um condomínio até agora conseguiu concluir o processo.

     E a situação se complica mais ainda quando não há nada implantado. "Se o parcelamento não está implantado não há o que regularizar", explica a advogada Maria Olímpia do escritório Costa & Stival Advocacia, lembrando, por exemplo, que no Jardim Botânico, nas áreas ocupadas pertencentes a Terracap, o Governo está fazendo a venda direta aos moradores, conforme TAC assinado com o Ministério Público e regularizando. "No entanto, nas áreas vazias, o procedimento é a licitação, como na Etapa 3. Não há o que regularizar. O procedimento é outro".

Setor Habitacional Dom Bosco - Dá pra ver logo que a situação não é simples, não é? Na área do Pousada, diferente do vizinho condomínio do Lago Sul, ninguém nunca conseguiu construir. O local, assim como no Belo Horizonte, é hoje vigiado 24 horas por dia.

A história.

A área do Pousada das Andorinhas está localizada na região de uma antiga e grande fazenda de 500 hectares. Nessa região estão os condomínios do Lago Sul e Villages Alvorada, ambos implantados. Estão também a Ermida Dom Bosco, o Instituto Israel Pinheiro e o Mosteiro de São Bento. "A região é cortada pela rodovia – a pista do Lago Sul – e ali já está implantado um posto policial", explica a advogada Maria Olímpia, que completa informando que é no perímetro dessa antiga fazenda que também estão as áreas dos condomínios não implantados – Minichácaras do Lago Sul, Belo Horizonte e Pousada das Andorinhas.

    Para completar, a advogada conta que parte da fazenda, na época da construção de Brasília, foi ocupada, ou melhor, inundada pelo Lago Paranoá. "São terras que estão submersas e essas ninguém quer".

     Da área total da fazenda de 500 hectares, mais ou menos 60% pertencem a Terracap, porque foi desapropriada e paga na época da construção da nova capital. O restante continuou pertencendo a particulares. E é aí que a história se complica. Afinal, o que é de quem?

"A associação não deveria estar cobrando taxa de ninguém, porque não há

custo nenhum com a área uma vez que ela não está ocupada"

     Bem, responder o que é de quem não é fácil e depois de decorridos tantos anos fica ainda mais difícil a resposta, porque parte da fazenda foi desapro-priada, parte não foi e os proprietários já morreram. Os herdeiros? Bem, muitos estão desaparecidos e algumas áreas foram vendidas, existindo novos proprietários.

     "Aqui começa toda a confusão: saber exatamente o que é de quem. A Terracap não pode simplesmente definir o que é dela, escolhendo a melhor ou mais valorizada área. Nem a Terracap e nem os particulares. Sabemos que a área próxima do lago é hoje a mais valori-zada e é a que todos querem, claro. O assunto tem que ser definido com justiça e será a Justiça quem vai definir".

     É aí que entra o escritório de advocacia Costa & Stival, contratado há dois anos pelo atual proprietário do Pousada. "Entramos na ação de demarcação/divisão que corre na Justiça para definir o que sobrou depois das ocupações feitas. Definir os reais proprietários e o que é de fato de quem e onde. O perito é que vai demarcar a área da fazenda, definir o que já foi ocupado (parte pela Terracap, como o caso do Instituto Israel Pinheiro e da rodovia) e o que foi ocupado por particulares. Do que restar, é que será definido onde cada um dos proprietários têm direito legítimo. O Pousada está nessa situação. A área poderá até ser a mesma ou outra. Vai depender dos acordos. Mais uma coisa é certa: ninguém tem mais a mesma quantidade de terra, nem a Terracap e nem os particulares".

     Bem, como podemos observar, o processo é complicado e lento. Depende da Justiça e de acordos. Em meados do ano passado, dentro da ação que tramita na Justiça, foi nomeado um perito para realizar o estudo da área e fazer a demarcação, mas o trabalho só deve começar nos próximos quatro meses, uma vez que primeiro a Justiça deve citar todos os proprietários ou seus herdeiros e muitos não estão sendo localizados. "O perito nomeado irá fazer toda locação do que já é público, do que já está ocupado e por quem. Depois é a hora de resolver a questão das matrículas, pois existem duas para uma só terra", esclarece Maria Olímpia.

     Até mesmo devido ao imblóquio que envolve a área, os supostos terrenos do Pousada foram adquiridos há anos atrás por um preço irrisório, perto do que realmente valem. "Muita gente já desistiu, outros se uniram em torno de uma associação na tentativa de garantirem seus direitos.

    

     Até aí tudo bem, mas o caminho não é esse. Essas pessoas não são proprietárias e sem o  empreendedor não se consegue nada, seja ele particular ou da Terracap. Essa associação não deveria estar cobrando taxa de ninguém, porque não há custo nenhum com a área uma vez que ela não está ocupada. Estão enganando essas pessoas", adverte a advogada.

     Segundo Maria Olímpia, o Pousada não preenche os requisitos para ser regularizado. "Não é só o Pousada. Todos aqueles que não estão implantados e que não possuam pelo menos dois equipamentos públicos e pessoas morando, não tem porque ser regula-rizados. O procedimento é outro. Tem-se que seguir os trâmites normais. Por isso, no Pousada, optamos por primeiro solucionar a questão fundiária, pois sem que ela esteja solucionada, nada pode ser feito. Somente quem tem legiti-midade pode realizar o parcelamento é o proprietário e a escrituração de lotes em cartório. É necessário ter o título da área registrado em cartório e os projetos prontos e aprovados. Acabou-se a era do primeiro entra, ocupa e depois regulariza".

     Calmamente, a advogada vai nos fazendo entender um pouco dessa complicada história que envolve a região do Setor Dom Bosco, onde está o que seria o condomínio Pousada das Andorinhas, uma área onde ninguém tem sequer a posse, por nunca ter ocupado. "Quem comprou alguma fração não te como pedir nada. A associação não tem o que fazer sem o proprietário e este ainda briga na Justiça para provar que a Terracap não é a dona da terra".

Uma coisa é certa com relação ao Pousada, segundo a advogada:

1. De acordo com o Pdot, o condomínio não é passível de regularização uma vez que não há nada implantado. Há que se regularizar a área e não o condomínio;

2. A associação de adquirentes de lotes não tem como garantir ninguém porque não é a dona;

3. No futuro, poderá mesmo haver um parcelamento novo, seguindo a legislação, os trâmites e, claro, respeitando o índice de densidade de acordo com o Pdot.

4. O assunto só será resolvido a médio ou a longo prazo.

     "A situação é exatamente essa, pois sem estar implantado, sem ter a escritura das terras, a área definida, os projetos prontos e emitidas as licenças, não tem como regularizar ou implantar absolutamente nada. Quem comprou na época, sabia do risco, sabia que não podia ocupar, e por isso mesmo comprou barato, arriscando, pois como nos outros residenciais, eles teriam que pagar por toda a infraestrutura, que significa projetos, redes de energia elétrica, águas pluvial e potável, asfalto, meios-fios etc", completa a advogada Maria Olímpia que representa o atual proprietário da área pertencente ao Pousada.

Acordo - "Estamos convocando as pessoas que compraram lotes nessa área do Pousada para uma conversa. Eles precisam ter consciência da situação. Quem não quiser, o caminho legítimo é a Justiça. Mas temos que deixar claro que, se não tem lote para escriturar, somente a Justiça é legítima para se pedir a rescisão do contrato para que o proprietário atual devolva o que foi pago. Mesmo aqueles que compraram em terras pertencentes a Terracap deve buscar a Justiça para ressarcimento", esclarece a advogada. "No Pousada, nossa preocupação é que ao longo dos anos, muita gente agiu de má-fé e hoje existem pessoas que têm em suas mãos documentos falsificados. Os direitos advindos dos contratos originais serão mantidos pelo atual empreendedor".

     Uma coisa é certa no meio de toda essa história: no caso do Pousada e de tantos outros parcelamentos não implantados e localizados em terras desapropriadas em comum, somente após a definição das ações de divisão é que se deve fazer o projeto urbanístico e estudos ambientais, pois os mesmos correm o risco de se tornarem inválidos se não houver, primeiro, a definição da área exata e de sua localização.

     Para concluir, a advogada alerta: "No Pousada, não há o que regularizar, pois o condomínio não foi implantado. Só é regularizado o que já está implantado de forma irreversível, de acordo com a Lei 11.977/09. Vamos aguardar a Justiça definir o que é público e o que é particular para se fazer o registro do parcelamento do solo no Cartório de Imóveis.

  

     Tendo a questão fundiária definida, será fácil darmos andamento na questão urbanística e ambiental. Nessa etapa, não teremos problemas, pois não há nada construído e toda a área está devidamente protegida", conclui.