PERICIA VAI DEFINIR SITUAÇÃO FUNDIARIA DO SETOR DOM BOSCO

POUSADA DAS ANDORINHAS

Um grande imblóquio envolve o setor onde está localizado o Pousada das Andorinhas, que nunca chegou a ser implantado e está em área de antiga fazenda que parte pertence a particulares e parte a Terracap. O atual proprietário do Pousada agora briga na Justiça para provar que é dono da área e obter a escritura definitiva. Mas a história é tão complicada que uma coisa é certa:

o assunto não será resolvido a curto prazo.

    Iniciada a regularização ambiental e urbanística de alguns condomínios, resta agora uma etapa que tem se mostrado a mais difícil: a questão fundiária, sem a qual os moradores não conseguem obter o registro de seus imóveis em cartório. E esta tem se mostrado tão difícil que, em área particular, somente um condomínio até agora conseguiu concluir o processo.

     E a situação se complica mais ainda quando não há nada implantado. "Se o parcelamento não está implantado não há o que regularizar", explica a advogada Maria Olímpia do escritório Costa & Stival Advocacia, lembrando, por exemplo, que no Jardim Botânico, nas áreas ocupadas pertencentes a Terracap, o Governo está fazendo a venda direta aos moradores, conforme TAC assinado com o Ministério Público e regularizando. "No entanto, nas áreas vazias, o procedimento é a licitação, como na Etapa 3. Não há o que regularizar. O procedimento é outro".

Setor Habitacional Dom Bosco - Dá pra ver logo que a situação não é simples, não é? Na área do Pousada, diferente do vizinho condomínio do Lago Sul, ninguém nunca conseguiu construir. O local, assim como no Belo Horizonte, é hoje vigiado 24 horas por dia.

A história.

A área do Pousada das Andorinhas está localizada na região de uma antiga e grande fazenda de 500 hectares. Nessa região estão os condomínios do Lago Sul e Villages Alvorada, ambos implantados. Estão também a Ermida Dom Bosco, o Instituto Israel Pinheiro e o Mosteiro de São Bento. "A região é cortada pela rodovia – a pista do Lago Sul – e ali já está implantado um posto policial", explica a advogada Maria Olímpia, que completa informando que é no perímetro dessa antiga fazenda que também estão as áreas dos condomínios não implantados – Minichácaras do Lago Sul, Belo Horizonte e Pousada das Andorinhas.

    Para completar, a advogada conta que parte da fazenda, na época da construção de Brasília, foi ocupada, ou melhor, inundada pelo Lago Paranoá. "São terras que estão submersas e essas ninguém quer".

     Da área total da fazenda de 500 hectares, mais ou menos 60% pertencem a Terracap, porque foi desapropriada e paga na época da construção da nova capital. O restante continuou pertencendo a particulares. E é aí que a história se complica. Afinal, o que é de quem?

"A associação não deveria estar cobrando taxa de ninguém, porque não há

custo nenhum com a área uma vez que ela não está ocupada"

     Bem, responder o que é de quem não é fácil e depois de decorridos tantos anos fica ainda mais difícil a resposta, porque parte da fazenda foi desapro-priada, parte não foi e os proprietários já morreram. Os herdeiros? Bem, muitos estão desaparecidos e algumas áreas foram vendidas, existindo novos proprietários.

     "Aqui começa toda a confusão: saber exatamente o que é de quem. A Terracap não pode simplesmente definir o que é dela, escolhendo a melhor ou mais valorizada área. Nem a Terracap e nem os particulares. Sabemos que a área próxima do lago é hoje a mais valori-zada e é a que todos querem, claro. O assunto tem que ser definido com justiça e será a Justiça quem vai definir".

     É aí que entra o escritório de advocacia Costa & Stival, contratado há dois anos pelo atual proprietário do Pousada. "Entramos na ação de demarcação/divisão que corre na Justiça para definir o que sobrou depois das ocupações feitas. Definir os reais proprietários e o que é de fato de quem e onde. O perito é que vai demarcar a área da fazenda, definir o que já foi ocupado (parte pela Terracap, como o caso do Instituto Israel Pinheiro e da rodovia) e o que foi ocupado por particulares. Do que restar, é que será definido onde cada um dos proprietários têm direito legítimo. O Pousada está nessa situação. A área poderá até ser a mesma ou outra. Vai depender dos acordos. Mais uma coisa é certa: ninguém tem mais a mesma quantidade de terra, nem a Terracap e nem os particulares".

     Bem, como podemos observar, o processo é complicado e lento. Depende da Justiça e de acordos. Em meados do ano passado, dentro da ação que tramita na Justiça, foi nomeado um perito para realizar o estudo da área e fazer a demarcação, mas o trabalho só deve começar nos próximos quatro meses, uma vez que primeiro a Justiça deve citar todos os proprietários ou seus herdeiros e muitos não estão sendo localizados. "O perito nomeado irá fazer toda locação do que já é público, do que já está ocupado e por quem. Depois é a hora de resolver a questão das matrículas, pois existem duas para uma só terra", esclarece Maria Olímpia.

     Até mesmo devido ao imblóquio que envolve a área, os supostos terrenos do Pousada foram adquiridos há anos atrás por um preço irrisório, perto do que realmente valem. "Muita gente já desistiu, outros se uniram em torno de uma associação na tentativa de garantirem seus direitos.

    

     Até aí tudo bem, mas o caminho não é esse. Essas pessoas não são proprietárias e sem o  empreendedor não se consegue nada, seja ele particular ou da Terracap. Essa associação não deveria estar cobrando taxa de ninguém, porque não há custo nenhum com a área uma vez que ela não está ocupada. Estão enganando essas pessoas", adverte a advogada.

     Segundo Maria Olímpia, o Pousada não preenche os requisitos para ser regularizado. "Não é só o Pousada. Todos aqueles que não estão implantados e que não possuam pelo menos dois equipamentos públicos e pessoas morando, não tem porque ser regula-rizados. O procedimento é outro. Tem-se que seguir os trâmites normais. Por isso, no Pousada, optamos por primeiro solucionar a questão fundiária, pois sem que ela esteja solucionada, nada pode ser feito. Somente quem tem legiti-midade pode realizar o parcelamento é o proprietário e a escrituração de lotes em cartório. É necessário ter o título da área registrado em cartório e os projetos prontos e aprovados. Acabou-se a era do primeiro entra, ocupa e depois regulariza".

     Calmamente, a advogada vai nos fazendo entender um pouco dessa complicada história que envolve a região do Setor Dom Bosco, onde está o que seria o condomínio Pousada das Andorinhas, uma área onde ninguém tem sequer a posse, por nunca ter ocupado. "Quem comprou alguma fração não te como pedir nada. A associação não tem o que fazer sem o proprietário e este ainda briga na Justiça para provar que a Terracap não é a dona da terra".

Uma coisa é certa com relação ao Pousada, segundo a advogada:

1. De acordo com o Pdot, o condomínio não é passível de regularização uma vez que não há nada implantado. Há que se regularizar a área e não o condomínio;

2. A associação de adquirentes de lotes não tem como garantir ninguém porque não é a dona;

3. No futuro, poderá mesmo haver um parcelamento novo, seguindo a legislação, os trâmites e, claro, respeitando o índice de densidade de acordo com o Pdot.

4. O assunto só será resolvido a médio ou a longo prazo.

     "A situação é exatamente essa, pois sem estar implantado, sem ter a escritura das terras, a área definida, os projetos prontos e emitidas as licenças, não tem como regularizar ou implantar absolutamente nada. Quem comprou na época, sabia do risco, sabia que não podia ocupar, e por isso mesmo comprou barato, arriscando, pois como nos outros residenciais, eles teriam que pagar por toda a infraestrutura, que significa projetos, redes de energia elétrica, águas pluvial e potável, asfalto, meios-fios etc", completa a advogada Maria Olímpia que representa o atual proprietário da área pertencente ao Pousada.

Acordo - "Estamos convocando as pessoas que compraram lotes nessa área do Pousada para uma conversa. Eles precisam ter consciência da situação. Quem não quiser, o caminho legítimo é a Justiça. Mas temos que deixar claro que, se não tem lote para escriturar, somente a Justiça é legítima para se pedir a rescisão do contrato para que o proprietário atual devolva o que foi pago. Mesmo aqueles que compraram em terras pertencentes a Terracap deve buscar a Justiça para ressarcimento", esclarece a advogada. "No Pousada, nossa preocupação é que ao longo dos anos, muita gente agiu de má-fé e hoje existem pessoas que têm em suas mãos documentos falsificados. Os direitos advindos dos contratos originais serão mantidos pelo atual empreendedor".

     Uma coisa é certa no meio de toda essa história: no caso do Pousada e de tantos outros parcelamentos não implantados e localizados em terras desapropriadas em comum, somente após a definição das ações de divisão é que se deve fazer o projeto urbanístico e estudos ambientais, pois os mesmos correm o risco de se tornarem inválidos se não houver, primeiro, a definição da área exata e de sua localização.

     Para concluir, a advogada alerta: "No Pousada, não há o que regularizar, pois o condomínio não foi implantado. Só é regularizado o que já está implantado de forma irreversível, de acordo com a Lei 11.977/09. Vamos aguardar a Justiça definir o que é público e o que é particular para se fazer o registro do parcelamento do solo no Cartório de Imóveis.

  

     Tendo a questão fundiária definida, será fácil darmos andamento na questão urbanística e ambiental. Nessa etapa, não teremos problemas, pois não há nada construído e toda a área está devidamente protegida", conclui.