Projetos aprovados, mas sem registro em cartório

Dos condomínios que concluiram a regularização, apenas um está em área particular. Os demais, os síndicos tentam vencer a burocracia e as regras rígidas dos Cartorios para que os moradores obtenham a escritura de seus imóveis.

Os condomínios horizontais do Distrito Federal este ano completam 37 anos. Apesar de quase quatro décadas de existência, contabilizado, apenas quatro regularizados, um em área particular e três em terras públicas.

No DF, hoje, existem 513 condomínios irregulares, isto é, residenciais implantados sem aprovação dos órgãos competentes. Desse número, 82% estão em área particular. Os outros estão em área pública da Terracap ou da União.

Mas, estar em área particular não é sinônimo de facilidade de legalização, uma vez que para concluir o processo de regularização é preciso ter o registro dos imóveis em cartório e para isso é preciso a presença do proprietário da terra. É essa tarefa que não tem sido fácil para nenhum dos residenciais.

Até agora, 79 condomínios tiveram seus projetos aprovados pelo Governo e a licença ambiental liberada, mas praticamente todos não concluiram a regularização justamente por não conseguirem vencer as exigências do Cartório de Registro de Imóveis, que somente liberam o registro e escrituras dos imóveis com assinatura dos proprietários das terras ou de seus herdeiros.

Nessa situação encontra-se, por exemplo, o Mansões Entre Lagos, próximo ao Paranoá, que em abril de 2008 teve o seu projeto urbanístico aprovado e a licença ambiental liberada, mas três anos depois, ainda não conseguiu o registro dos lotes junto ao Cartório de Imóveis, a chamada regularização fundiária.

Essa também é a situação do Condo-mínio Serra Azul, no Setor de Mansões de Sobradinho, que conseguiu aprovação do projeto urbanístico no final do ano passado. Agora, a etapa do registro em cartório pode levar outros longos anos, uma vez que os moradores não possuem os documentos que compro-vem a propriedade da terra.

Em área pública, o GDF registrou em cartório as terras onde estão os quatro condomínios da Etapa 1 do Jardim Botânico e em final de 2007 fez a venda direta aos atuais ocupantes. Portal do Lago Sul, San Diego, Mansões Califórnia e parte do Estância Jardim Botânico são os únicos que concluíram o processo e os moradores já possuem a escritura de seus imóveis.

Na Etapa 2 do Jardim Botânico, onde seis condomínios estão em área considerada pública pelo GDF, os processos estão parados, pois os moradores pediram impugnação do registro solicitado pela Terracap, uma vez que os moradores questionam a titularidade. Essa é uma história com mais de cem anos, que envolve duas fazendas, tendo sido uma desapropriada e outra não. Agora, quem vai decidir o assunto é a Justiça.

Em área particular, apenas o Morada de Deus, também no Jardim Botânico, venceu as três etapas da regularização – urbanística, ambiental e fundiária. Em dezembro de 2007.

Os demais condomínios que já tiveram seus projetos aprovados ainda não concluiram o processo, pois devem cumprir as exigências do cartório de imóveis e para isso precisam dos proprietários das terras.

O Lago Azul, em área pública da União, aguarda a venda dos imóveis que será feita pela Secretaria de Patrimônio da União.

Outros 159 condomínios estão em análise no Grupar, como é o caso do Solar da Serra, que mesmo já tendo cumprido todas as exigências ainda não teve seu processo liberado.

Do total de condomínios horizontais existentes no Distrito Federal, muitos sequer iniciaram os projetos que deverão ser analisados e aprovados por técnicos do Grupar, etapa que constitui a regularização urbanística.

TERRACAP VAI COMEÇAR A LICITAR LOTES COMERCIAIS E VAZIOS DOS CONDOMINIOS

Em maio de 2007, o Governo assinou com o Ministério Público um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) em que se comprometia a vender aos moradores apenas os lotes residenciais ocupados. Os demais – lotes residenciais sem construção e comerciais, ocupados ou não – seriam licitados pelo preço de mercado.

Avenida Comercial do Jardim Botânico, onde os lotes comerciais serão licitados pela Terracap

Com base no TAC assinado, em final de 2007, o governo realizou, em quatro condomínios da Etapa 1 do Jardim Botânico, as primeiras vendas diretas. No entanto, nenhuma área comercial ou lote vazio foi licitado até agora. vSegundo levantamento da Terracap, existem 120 lotes para ser licitados somente na Etapa 1 nos condomínios Estância Jardim Botânico, Mansões Califórnia, Portal do Lago Sul e San Diego.

Com a cobrança do Ministério Público, a Terracap promete avançar no assunto e, segundo documento enviado ao MP, a empresa informou que já "iniciou os procedimentos internos de avaliação e vistoria para incluir alguns imóveis disponíveis no edital de licitação de agosto deste ano."

Pelo TAC assinado, os terrenos vazios (inclusive aqueles cujas obras foram iniciadas após 01.01.2007) e todos os imóveis comerciais serão licitados pelo preço de mercado, além daqueles terrenos nos quatro condomínios cujos ocupantes não assinaram a opção pela venda direta.

Na primeira e única venda direta realizada, os terrenos de 800 metros custaram R$ 80 mil, em média. No entanto, hoje, na Etapa 3, um terreno licitado pela Terracap não sai por menos de R$ 400 mil.

Condomínios não continuarão como condomínios

Na modalidade como estão sendo aprovados - parcelamento - os condomínios não continuarão como condomínios. Não poderão ter muros, cercas e guaritas e os moradores estão perdendo as áreas de lazer, de equipamentos comunitários e ruas,

restando ao morador apenas seu lote.

Em pequena solenidade, no dia 10 de dezembro do ano passado, o então governador Rogério Rosso assinou os decretos que aprovam urbanisticamente 41 condomínios inseridos na antiga Fazenda Paranoazinho, em Sobradinho.

Pequeno detalhe: o principal interessado, o morador – quase 19 mil - , não foi convidado.

Segundo a advogada Maria Olimpia da Costa & Stival Advogados, "o morador não foi convidado porque o governador sabia que esta "regularização" está em desacordo com os interesses da comu-nidade e beneficia qualquer outra pessoa, menos os moradores".

A advogada conta que os projetos urbanísticos aprovados não foram realizados pelos representantes dos condomínios e sim pela atual empreen-dedora, a Urbanizadora Paranoazinho (UPSA). "Foram aprovados como parcelamento de solo, na forma de loteamento, o que não interessa aos moradores, pois dessa forma, os espaços comuns, as vias, praças e diversos equipamentos são transferidos ao poder público (GDF), conforme prevê o art. 22 da Lei 6.766", explica.

Com a aprovação dessa maneira, futuramente os muros e as guaritas deverão ser derrubados para dar acesso ao povo em geral, ao cidadão comum, aos equipamentos públicos que certamente serão colocados nas áreas públicas aprovadas no interior desses parcelamentos. "É isso mesmo, pois a Urbaniza-dora Paranoazinho fez a doação das áreas de uso comum dos condomínios ao Governo", completa, lembrando que o morador não foi consultado sobre a doação do seu patrimônio.

Maria Olímpia aproveita para lembrar que na modalidade de loteamento, a UPSA, após o registro em Cartório de Registro de Imóveis, será a proprietária de todos os terrenos e "tem a intenção, já declarada publicamente, de cobrar novamente o lote do morador e de repassar o custo das obras de infra-estrutura que ainda faltam na grande maioria dos parcelamentos ".

Ela ainda denuncia que em vários desses parcelamentos, a empresa conseguiu aprovar como APF - áreas de parcelamento futuro, onde hoje são áreas de lazer dos moradores, inclusive nos terrenos ocupados por torres de alta tensão da CEB e areas verdes. "Daqui a algum tempo, vão promover nova divisão e vender novos lotes".

Com relação aos moradores que estão em áreas ambientais, estes, segundo o projeto aprovado, foram desconsiderados. "Simplesmente eles não existem para o GDF e para a UPSA. Foram extirpados dos projetos, soltos a sua própria sorte, sem consideração ou respeito. E atente: já começaram a chegar as ordens de demolição, determinando as desconstituições das moradias", alerta a advogada.

Maria Olimpia, que defende muitos dos condomínios situados na região, sinaliza para que os moradores não fiquem inertes "diante do abuso e desrespeito. Temos uma Constituição da República que assegura que ninguém deve ser privado de seus bens sem a obediência ao princípio do devido processo legal, da ampla defesa e do contraditório. Temos o direito à usucapião, que nos assegura a declaração da propriedade pelo direito de posse", chama a atenção.

"O morador de condomínio quer continuar morando em condomínio e é nessa modalidade que a área deve ser aprovada. Como condomínio", frisa.

"Ele quer continuar dono do sistema viário, das áreas de lazer, dos equipa-mentos comunitários que ele construiu, implantou e pagou. Ele quer ter a guarita e os muros. É a sua segurança e de sua família e para isso vai continuar lutando para fazer valer seus direitos", assegura a advogada.

Com o modelo adotado pela UPSA e o GDF, o morador ficou reduzido ao seu lote. "Lote que a UPSA quer vender novamente ao morador", ressalta uma moradora do Jardim Europa, no Grande Colorado.

"É importante lembrar aos síndicos de todos os condomínios e aos mora-dores menos avisados para tomarem cuidado quando ouvirem que os condomínios continuarão como condomínios, pois a realidade é bem outra. Nada do que foi aprovado até agora foi aprovado como condomínio, portanto, tenham a certeza que num futuro – próximo – não continuarão como estão hoje. As pessoas devem se apressar, pois seus direitos estão sendo violado", conclui a advogada da Costa&Stival. No momento a melhor alternativa, são as ações de usucapião. Os moradores devem se unir, se informar, principalmente porque tem sindico que esta escondendo do morador a realidade.

Maiores informações:
Maria Olimpia da Costa – advogada (costa.stival@gmail.com) / 61 - 3485.5368