Regularização: preço de lotes em condomínio de Sobradinho gera impasse

Em levantamento preliminar, lotes do Condomínio Vivendas Lago Azul, da União, tiveram valores mais altos dos que terrenos de parcelamentos do Lago Sul

A venda direta de lotes no Condomínio Vivendas Lago Azul, anunciada em junho e celebrada pela comunidade da região, esbarra nos preços dos lotes. Os valores definidos pela Caixa Econômica Federal foram considerados altos pelos moradores do parcelamento, que apresentaram questionamentos à Secretaria de Patrimônio da União e aguardam a divulgação oficial da tabela de preços. No levantamento preliminar entregue a representantes da comunidade, os terrenos foram avaliados em valores que chegam a R$ 304 mil. A quantia é considerada alta para os padrões de Sobradinho. No início do ano, o GDF regularizou imóveis do Condomínio Solar de Brasília, no Lago Sul, pelo preço médio de R$ 188 mil. Pela estimativa apresentada pela SPU, a União pode lucrar até R$ 50 milhões com a negociação de terrenos no parcelamento.

O Lago Azul é o primeiro condomínio em terras do governo federal a ser regularizado. Em junho, o 7º Ofício de Registro de Imóveis liberou as escrituras dos 174 terrenos. Com a documentação, a Secretaria de Patrimônio da União anunciou o início do processo de venda direta, com expectativa de lançamento do edital até o fim de julho. No último dia 20, diretores da SPU se reuniram com representantes dos moradores no Ministério do Planejamento, para apresentar a avaliação realizada pela Caixa Econômica Federal. Mas os números decepcionaram a comunidade.

A síndica do Condomínio Lago Azul, Júnia Bittencourt, reclama da metodologia adotada pela SPU. A expectativa dos ocupantes era de que houvesse um abatimento de até 40% do valor, referente à valorização ocorrida a partir dos investimentos em infraestrutura realizados pelos moradores. “Achávamos que a Secretaria de Patrimônio da União usaria os critérios adotados pela Terracap para avaliação dos terrenos, das benfeitorias e para estimar a valorização decorrente das despesas da comunidade. Mas fomos surpreendidos pela forma de cálculo da Caixa Econômica Federal, que fixou valores de lotes mais altos do que os estipulados pela Terracap para condomínios na região do Lago Sul, como o Ville de Montagne e o Solar de Brasília”, comenta Bittencourt.

O Artigo 16 da Lei nº 13.465/2017 determina que “a aquisição de direitos reais pelo particular ficará condicionada ao pagamento do justo valor da unidade imobiliária regularizada”. Ainda segundo esse dispositivo, o preço final deve ser definido “sem considerar o valor das acessões e benfeitorias do ocupante e a valorização decorrente da implantação”. Júnia Bittencourt diz que o método de cálculo da Caixa desconsiderou a valorização existente a partir das obras de infraestrutura.

O analista de sistemas Sérgio Augusto Novaes Cabral, 53 anos, mora no Lago Azul desde 2002. Ele conta que a expectativa da comunidade quanto à regularização era grande, mas afirma que o levantamento preliminar de preços apresentados pela SPU “foi um balde de água fria”. “Todo mundo ficou muito frustrado, já que esperávamos um preço justo. Nossa esperança era de que a regularização saísse logo do papel, mas não dessa maneira”, comenta. “Ter a propriedade do terreno é a realização de um sonho. Espero que a SPU fixe valores justos, porque, com a avaliação da Caixa, a maioria dos moradores não vai poder comprar os lotes”.
Legislação
A sanção da Medida Provisória 759 e o lançamento do Programa Nacional de Regularização Fundiária, oficializados em julho, permitiram a legalização dos parcelamentos construídos em terras da União no Distrito Federal e flexibilizaram a venda direta em outras áreas. A partir da publicação da Lei nº 13.465/2017, o governo federal renovou convênios de cooperação com lideranças comunitárias de Vicente Pires e dos condomínios Lago Azul e Vivendas Bela Vista, em Sobradinho. À época, existia a expectativa de que a SPU poderia repassar áreas para a Terracap, que ficaria responsável pela regularização. Mas o governo federal anunciou que tocaria a venda direta de seus lotes. No Lago Azul, os moradores financiaram projetos urbanísticos e estudos ambientais, mas não conseguiram concluir a sonhada legalização.

A MP 759 permitiu a venda direta em áreas da União — até então, a única saída legal era a licitação com direito de preferência. O texto também permitiu facilidades como o financiamento em até 240 meses, o uso do FGTS e a aplicação de descontos de até 25% para quem pagar à vista. Quem não puder comprar o lote ocupado poderá optar por manter o pagamento de taxas de ocupação à União. Desde 1993, os moradores do Lago Azul pagam taxa ao governo federal pelo uso da área pública.

Em nota, a assessoria de imprensa da Secretaria de Patrimônio da União informou que a metodologia para a definição do valor final dos terrenos ainda não está acertada. “O laudo da Caixa foi entregue, mas ainda não há definição sobre a metodologia que será usada na valoração dos imóveis no Condomínio Lago Azul. Essa definição deve ocorrer nos próximos dias”, diz a nota da SPU.

R$50 milhões
Valor que o governo federal poderá lucrar com a regularização do condomínio

174
Total de lotes do Lago Azul

Fonte: CB, 04.9.18