Nos loteamentos, as éreas internas (ruas e áreas de lazer) são públicas e, se o governo não permitir, o moradores não podem manter a área fechada, isto é, muros e portarias, com porteiros e controle de entrada de pessoas e veículos. Já nos condomínios horizontais, todos os espaços são particulares e os condôminos detém fração ideal sobre as áreas internas. Nos condomínios, pode-se manter a área fechada com muros ou cerca e portaria.
Para entender melhor o assunto, fomos conversar com a advogada e especialista no assunto, Maria Olimpia Costa, do escritório de advocacia Costa e Stival. Ela nos explicou que o grande problema é o fato dos moradores e síndicos não estarem se atentando com a forma como estão regularizando os parcelamentos existentes aqui no DF. "Condomínio e loteamento são coisas distintas, regidos por normas próprias", explica a advogada.
De acordo com Maria Olímpia, aqui no DF, os condominios estão sendo regula-rizados como loteamentos pelo simples fato de que os projetos são encaminhados ao GDF/Grupar na formatação de lotea-mento, regulado pela lei 6.766/79. "São os próprios interessados que, por falta de conhecimento, estão enviando ao Grupar/GDF os projetos como loteamento e não como condomínio", continua Maria Olímpia, informando que se as áreas forem aprovadas como condomínio (no caso condominio fechado de lotes), serão levados a registro em Cartório com base na Lei 4.591/64.
"Ora, se estão apresentando projetos como loteamento, por certo estão querendo que o sistema viário e os equipamentos comunitários sejam transferidos para o GDF e se tornem públicos, o que viabiliza a derrubada dos muros e guaritas. Ou, na melhor das hipóteses, ficariam na berlinda esperando uma lei de muros e guaritas, para depois, a critério do GDF, que lhes seja concedido uma permissão ou concessão de uso que poderia ter prazo determinado ou revogada a qualquer tempo dependendo do interesse público", enfatiza.
Para permanecerem na condição de condomínio, com a permanência de muros e guaritas, Maria Olímpia explica que os moradores devem apresentar os projetos na forma da Lei 4.591/64, para que os espaços comuns não sejam transferidos ao poder público e pertençam a todos os condô-minos. "Dessa maneira devem os mora-dores arcar com todos os serviços de manutenção, ficando restrito o uso de toda área apenas aos condôminos".
O Poder Público age de acordo com o que lhe é apresentado, isto é, os técnicos não podem aprovar projeto de condomínio se foi pedido a aprovação de loteamento. "Para isso, os projetos devem ser refeitos e apresentados dentro da modalidade de condomínio e lutar por sua aprovação no âmbito administrativo dentro dessa modalidade jurídica. Se não conseguir, a via judicial é direito constitucional", explica Maria Olímpia.
A representante da Costa & Stival ressalta que no caso da propriedade condominial de lotes urbanos, é preciso considerar que as leis próprias estão em pleno vigor e vem sendo aplicadas por inúmeros municípios brasileiros.
Enfim, manter muros e portarias têm sido uma das reivindicações dos moradores, que acreditam ser necessário a aprovação de uma lei própria que lhes permita essa modalidade.
Fiquem atentos!
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