CONDOMÍNIOS NÃO PRECISAM DE LEIS PARA MANTER PORTARIAS

Portaria do Condomínio Ville de Montagne, no Setor Habitacional São Bartolomeu, no Jardim Botânico

Pode não parecer, mas existe diferença entre  condomínio horizontal e loteamento. São coisas distintas, regidos por normas próprias. A forma como estão sendo regularizados é que vai dizer se os condomínios podem permanecer fechados. Aprovados e registrados em cartório  como condomínio, os moradores não dependem de lei própria para manter muros e portarias.

     Nos loteamentos, as éreas internas (ruas e áreas de lazer) são públicas e, se o governo não              permitir, o moradores não podem manter a área fechada, isto é, muros e portarias, com porteiros e controle de entrada de pessoas e veículos. Já nos condomínios horizontais, todos os espaços são particulares e os condôminos detém fração ideal sobre as áreas internas. Nos  condomínios, pode-se manter a área fechada com muros ou cerca e portaria.
     Para entender melhor o assunto, fomos conversar com a advogada e especialista no assunto,   Maria Olímpia Costa, do escritório de advocacia Costa e Stival. Ela nos explicou que o grande problema é o fato dos moradores e síndicos não estarem se atentando com a forma como estão regularizados os parcelamentos existentes aqui no DF. "Condomínio e loteamento são coisas distintas, regidos por normas próprias", explica a advogada.
     De acordo com Maria Olímpia, aqui no Distrito Federal, os condomínios estão sendo regularizados como loteamentos. “Todos que tiveram o projeto urbanístico aprovado até agora foram no modelo de loteamento pelo simples fato de que os projetos são  encaminhados ao GDF/Grupar na formatação de loteamento,  regulado pela lei 6.766/79”, explica a advogada. "São os próprios  interessados que, por falta de conhecimento, estão  enviando ao Grupar/GDF os projetos como loteamento e   não como condomínio", continua Maria Olímpia, informando que se as áreas forem aprovadas como condomínio (no caso condomínio fechado de lotes), serão  levados a registro em Cartório com base na Lei 4.591/64.
     "Ora, se estão apresentando projetos como loteamento, por certo estão querendo que o sistema viário e os equipamentos comunitários sejam transferidos para o GDF e se tornem públicos, o que  viabiliza a derrubada dos muros e guaritas. Ou, na melhor  das hipóteses, ficariam na berlinda, a espera de uma lei que garanta a permanência de muros e portarias, para depois, a critério do GDF, lhes seja concedido uma permissão ou concessão de uso que  poderia ter prazo determinado ou ser revogada a qualquer tempo  dependendo do interesse público", enfatiza.
     Para permanecerem na condição de condomínio fechado, Maria Olímpia explica que os oradores devem apresentar os projetos na forma da Lei 4.591/64, para que os espaços comuns não sejam transferidos ao poder público e pertençam a todos os condôminos. "Dessa maneira devem os moradores arcar com todos os serviços de manutenção, ficando restrito o uso de toda área apenas aos condôminos".
     O Poder Público age de acordo com o que lhe é apresentado, isto é, os técnicos não podem              aprovar projeto de condomínio se foi pedido a aprovação de loteamento. "Para isso, os projetos devem ser refeitos e apresentados dentro da modalidade de condomínio e lutar  por sua aprovação no âmbito administrativo dentro dessa modalidade jurídica. Se não conseguir, a via judicial é  direito constitucional", explica Maria Olímpia.
     A representante da Costa &  Stival ressalta que no caso da propriedade condominial de lotes urbanos, é preciso considerar que as leis próprias estão em pleno vigor e vem sendo aplicadas por inúmeros  municípios brasileiros.
     Enfim, manter muros e portarias têm sido reividicação dos moradores, que  acreditam ser necessário a aprovação de uma lei própria que lhes permita essa modalidade.
     De qualquer maneira vale registrar que o secretário de Habitação, Geraldo Magela, participou de audiência pública na Câmara Legislativa, no dia 20 de outubro do ano passado, quando se comprometeu a encaminhar, até dezembro, projeto do Executivo que prevê os muros e portarias nos condomínios horizontais. Até agora, nada chegou à Casa Legislativa.